Kako do gradbenega dovoljenja?
Kaj resnično potrebujete za pridobitev gradbenega dovoljenja za stanovanjsko hišo? Potrebujete projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja PGD, ki ga skupaj s potrdilom o plačilu komunalnega prispevka vložite na pristojno upravno enoto. Kaj vsebuje PGD, ki zadostuje za gradbeno dovoljenje? Med ljudmi in po forumih kroži marsikatera informacija, veliko pa je tudi špekulacij in nejasnosti. To je posledica dejstva, da se je v zadnjih desetih letih se je kar nekajkrat spremenil pravilnik o projektni dokumentaciji in verjetno se bo še spreminjal.
Obvezni sestavni deli PGD za enostanovanjske objekte
PGD mora vsebovati najmanj: Vodilno mapo, načrt arhitekture, izjavo odgovornega projektanta o mehanski odpornosti in stabilnosti objekta in elaborate: geodetski načrt, elaborat gradbene fizike.
Vodilna mapa po 17. členu pravilnika vsebuje tekstualni del, lokacijske podatke s primerjavo načrtovanih posegov z dovoljenimi, ki so zapisani v lokacijski informaciji (prostorskem načrtu). Vodilna mapa nujno vsebuje izjavo odgovornega vodje projekta. Po 19. členu pravilnika so za stavbe obvezni: izkaz požarne varnosti, izkaz energijskih karakteristik prezračevanja stavbe in izkaz toplotnih karakteristik stavbe.
V vodilno mapo je potrebno priložiti kopije pridobljenih soglasij ter soglasij za priključitev. Najbolj nujna so soglasja za priključitev na vodovod, kanal, električno omrežje, javno cesto. Glede na predviden ogrevalni sistem se lahko išče še soglasje za priključitev na plinsko omrežje, ponavadi pa se išče tudi soglasje za priključitev na telefonsko ali kabelsko omrežje (vendar ni nujno). Če se gradnja nahaja v območju s posebnimi zahtevami (varovalni pasovi), je potrebno pridobiti tudi soglasje ustreznega soglasodajalca (npr. ARSO). Če se objekt nahaja preblizu meje, manj kot 4m, je potrebno pridobivati tudi soglasja sosedov.
Obvezni načrti: Po 21. členu pravilnika mora projekt za stavbe vsebovati načrt arhitekture. Če gre za nadzidavo, rekonstrukcijo, je potreben načrt obstoječega stanja. Če gre za rušitev, je potrebno izdelati tudi projekt za rušitev. Načrt arhitekture vsebuje risbe temeljenja in kanalizacije, tlorise vseh etaž z vpisanimi merami in relativnimi višinskimi kotami, risbo strehe, dva značilna, med seboj pravokotna prereza ter druge značilne prereze, ki so potrebni za razumevanje objekta ter fasade, praviloma v merilu 1 : 100,
Pri projektni dokumentaciji za enostanovanjske stavbe je po 3.6. členu pravilnika še nekaj posebnosti in poenostavitev. Od načrtov se po 35. členu zahteva samo načrt arhitekture, namesto načrta gradbenih konstrukcij pa le izjavo odgovornega projektanta, da bo objekt mehansko odporen in stabilen. Načrtov električnih, strojnih in drugih inštalacij se ne zahteva, lahko pa se izdelajo ali pa se jih izdela v fazi PZI.
Obvezni elaborati (25. člen pravilnika) za manj zahtevne objekte, kot je stanovanjska hiša so: geodetski načrt in elaborat gradbene fizike. To ponavadi zadostuje za enostanovanjske objekte razen v primeru, ko gre za ohranjanje kulturne dediščine in morebitne dodatne druge zahteve, ki so v lokacijski informaciji.
Možni zapleti
Ponavadi se zaplete pri pridobivanju soglasij za priključitev na infrastrukturo ali drugih soglasij. To je predvsem posledica neurejenih razmer v realnosti in včasih odmaknjenosti infrastrukture. Soglasodajalci lahko za izdajo zahtevajo tudi izdelavo posebnega projekta za npr. kanalizacijo. Pogosto investitorji ne izkažejo pravico graditi, kar pomeni predvsem služnostne pogodbe za zemljišča, po katerih bodo speljani komunalni vodi, zaradi česar lahko upravna enota vlogo zavrne.
Kako dolgo pa traja
Pridobivanje gradbenega dovoljenja lahko traja od 2-3 mesecev naprej. Žal hitrost pridobivanja ni odvisna samo od sposobnosti projektanta temveč tudi od zunanjih dejavnikov in soglasodajalcev. Idejna zasnova je lahko končana v 15 dneh. Projekt PGD se nato lahko izdela v 30 dneh. Za pridobitev projektnih pogojev je rok 15 dni, za izdajo soglasja pa 30 dni. Če se soglasodajalec ne odzove v roku, se šteje, da je soglasje dano. Po vložitvi popolne vloge za pridobitev gradbenega dovoljenja in plačilu komunalnega prispevka je rok za izdajo odločbe – gradbenega dovoljenja 30 dni.
Priporočila
Preden se lotite projekta, pridobite lokacijsko informacijo. Pozanimajte se o priključkih na infrastrukturo in predvidite možne zaplete: npr. da bo potreben izkop čez sosedovo parcelo, da pridete do kanalizacije. Poskušajte se o možnih rešitvah pogovoriti in pozanimati še preden se lotite projekta. Nato izberite dobrega projektanta. Za pridobivanje soglasij se najpogosteje pooblasti projektanta, lahko pa kličete tudi sami, vendar ponavadi to ni potrebno. Na koncu pa: potrebno je vztrajati! Ne pozabite tudi, da uspešnost projekta ni odvisna samo od birokratskega pridobivanja gradbenega dovoljenja temveč predvsem od kvalitete arhitekturne zasnove vaše hiše, v kateri boste bivali!
PGD mora vsebovati najmanj: Vodilno mapo, načrt arhitekture, izjavo odgovornega projektanta o mehanski odpornosti in stabilnosti objekta in elaborate: geodetski načrt, elaborat gradbene fizike.
Vodilna mapa po 17. členu pravilnika vsebuje tekstualni del, lokacijske podatke s primerjavo načrtovanih posegov z dovoljenimi, ki so zapisani v lokacijski informaciji (prostorskem načrtu). Vodilna mapa nujno vsebuje izjavo odgovornega vodje projekta. Po 19. členu pravilnika so za stavbe obvezni: izkaz požarne varnosti, izkaz energijskih karakteristik prezračevanja stavbe in izkaz toplotnih karakteristik stavbe.
V vodilno mapo je potrebno priložiti kopije pridobljenih soglasij ter soglasij za priključitev. Najbolj nujna so soglasja za priključitev na vodovod, kanal, električno omrežje, javno cesto. Glede na predviden ogrevalni sistem se lahko išče še soglasje za priključitev na plinsko omrežje, ponavadi pa se išče tudi soglasje za priključitev na telefonsko ali kabelsko omrežje (vendar ni nujno). Če se gradnja nahaja v območju s posebnimi zahtevami (varovalni pasovi), je potrebno pridobiti tudi soglasje ustreznega soglasodajalca (npr. ARSO). Če se objekt nahaja preblizu meje, manj kot 4m, je potrebno pridobivati tudi soglasja sosedov.
Obvezni načrti: Po 21. členu pravilnika mora projekt za stavbe vsebovati načrt arhitekture. Če gre za nadzidavo, rekonstrukcijo, je potreben načrt obstoječega stanja. Če gre za rušitev, je potrebno izdelati tudi projekt za rušitev. Načrt arhitekture vsebuje risbe temeljenja in kanalizacije, tlorise vseh etaž z vpisanimi merami in relativnimi višinskimi kotami, risbo strehe, dva značilna, med seboj pravokotna prereza ter druge značilne prereze, ki so potrebni za razumevanje objekta ter fasade, praviloma v merilu 1 : 100,
Pri projektni dokumentaciji za enostanovanjske stavbe je po 3.6. členu pravilnika še nekaj posebnosti in poenostavitev. Od načrtov se po 35. členu zahteva samo načrt arhitekture, namesto načrta gradbenih konstrukcij pa le izjavo odgovornega projektanta, da bo objekt mehansko odporen in stabilen. Načrtov električnih, strojnih in drugih inštalacij se ne zahteva, lahko pa se izdelajo ali pa se jih izdela v fazi PZI.
Obvezni elaborati (25. člen pravilnika) za manj zahtevne objekte, kot je stanovanjska hiša so: geodetski načrt in elaborat gradbene fizike. To ponavadi zadostuje za enostanovanjske objekte razen v primeru, ko gre za ohranjanje kulturne dediščine in morebitne dodatne druge zahteve, ki so v lokacijski informaciji.
Možni zapleti
Ponavadi se zaplete pri pridobivanju soglasij za priključitev na infrastrukturo ali drugih soglasij. To je predvsem posledica neurejenih razmer v realnosti in včasih odmaknjenosti infrastrukture. Soglasodajalci lahko za izdajo zahtevajo tudi izdelavo posebnega projekta za npr. kanalizacijo. Pogosto investitorji ne izkažejo pravico graditi, kar pomeni predvsem služnostne pogodbe za zemljišča, po katerih bodo speljani komunalni vodi, zaradi česar lahko upravna enota vlogo zavrne.
Kako dolgo pa traja
Pridobivanje gradbenega dovoljenja lahko traja od 2-3 mesecev naprej. Žal hitrost pridobivanja ni odvisna samo od sposobnosti projektanta temveč tudi od zunanjih dejavnikov in soglasodajalcev. Idejna zasnova je lahko končana v 15 dneh. Projekt PGD se nato lahko izdela v 30 dneh. Za pridobitev projektnih pogojev je rok 15 dni, za izdajo soglasja pa 30 dni. Če se soglasodajalec ne odzove v roku, se šteje, da je soglasje dano. Po vložitvi popolne vloge za pridobitev gradbenega dovoljenja in plačilu komunalnega prispevka je rok za izdajo odločbe – gradbenega dovoljenja 30 dni.
Priporočila
Preden se lotite projekta, pridobite lokacijsko informacijo. Pozanimajte se o priključkih na infrastrukturo in predvidite možne zaplete: npr. da bo potreben izkop čez sosedovo parcelo, da pridete do kanalizacije. Poskušajte se o možnih rešitvah pogovoriti in pozanimati še preden se lotite projekta. Nato izberite dobrega projektanta. Za pridobivanje soglasij se najpogosteje pooblasti projektanta, lahko pa kličete tudi sami, vendar ponavadi to ni potrebno. Na koncu pa: potrebno je vztrajati! Ne pozabite tudi, da uspešnost projekta ni odvisna samo od birokratskega pridobivanja gradbenega dovoljenja temveč predvsem od kvalitete arhitekturne zasnove vaše hiše, v kateri boste bivali!
Za vas svetujemo.
Imate parcelo, pa ne veste, kaj se na njej lahko zgradi? Imate dilemo glede oblikovanja hiše?
< pišite nam
< pišite nam
Nasveti arhitekta